torsdag, mai 28, 2020
 



Rehabilitering: Der tid fort blir mye penger



Ting må være på stell – lenge før bygging. Det er det aller viktigste når eksisterende bygg skal gjøres om. Multiconsult tar deg gjennom noen kjente fallgruver.


– Det er viktig at kunden forstår hvor viktig tidligfase er. Det er der vi reduserer usikkerhet, og sørger for at vi får et bygg som svarer til de kvaliteter og den materialbruk som er ventet. Det er svært uheldig når rådgiver først involveres et stykke ut i prosjektet, etter at entreprenør er i gang, eller at tidligfase nedprioriteres, forteller seksjonsleder for tilstand og bygningsvern hos prosjekterings- og rådgivingselskapet Multiconsult, Espen Halvorsen.

Rive, eller bygge om?
Skal rehabiliteringsprosjektet lønne seg, må det være en gjennomarbeidet plan i bunnen.

– Et typisk prosjekt er for oss delt inn i tre: Det er skissefase, forprosjekt og detaljprosjekt med påfølgende byggefase. Skisseprosjektet er tidligfasen: Da kommer innspill fra arkitekt og enkelte av de rådgivende ingeniørene. Da ser vi også hva kunden ønsker. Det resulterer ofte i en grov kalkyle, og det avgjør om bygget bør rives eller om en er best tjent med å rehabilitere. Vi informerer om konsekvenser av de valgene som blir tatt, og hvilke instanser som må inn hvis valget er å rehabilitere. Etter forprosjekt tas endelig beslutning på hvorvidt prosjektet skal gjennomføres. Da skal alle vesentlige forhold være kartlagt og en kalkyle med beregnet usikkerhet skal foreligge.

– Omsorgsplikten vi har som rådgivere innebærer at vi må synliggjøre overfor kunde alle prosessene en vellykket rehabilitering krever. Forhold rundt byggesak og vernestatus må avklares tidlig i prosjektet. Sentrale premissfag som brannrådgiver og bygningsfysiker bør involveres i de første fasene, slik at forholdene ligger til rette for et gjennomførbart prosjekt. Videre må en miljørådgiver involveres, slik at helse- og miljøfarlig avfall kartlegges. Skal du utføre gravearbeider tilknyttet et nytt fundament, må du ha en tiltaksplan. Blir mye av bærekonstruksjonen revet, må vi se på stabiliteten i bygget og gjøre for eksempel jordskjelvsberegninger. Er det fredningspremisser inne, må kanskje riksantikvaren inn. Dette krever tid og ressurser. Det kan også gi stopp i byggeprosjektet, og det er derfor viktig at alle disse tingene er på plass før entreprenøren begynner.

Trekk i samme retning
– Det har vært en trend med utførelsesentrepriser og enkelte totalentrepriser i rehabiliteringsprosjekter. Det vi har sett i senere tid er den nye formen for samspillsentreprise: Både byggherre, prosjekterende og entreprenør går inn med åpne bøker, hvor de i felleskap ser hva kunden vil ha, og entreprenørens priser og løsninger blir lagt på bordet. Da får vi en omforent løsning, med innspill fra alle sentrale parter i prosjektet. Dette gir gjerne en målpris, med et prosentvis incentiv i bunn angående fordeling av overskudd/underskudd. Vi ser altså at vi kan klare å bygge dette, med usikkerhet inne, og så fordeler vi fortjenesten etter målprisen. Fordelen er at alle trekker i samme enden av tauet. Det blir færre konflikter. Alle ønsker å få et best mulig bygg, og både spare tid og få høyest mulig verdi og/eller inntjening.

 – En annen usikkerhet er en usikker byggherre, som ikke helt vet hva vedkommende vil ha. Da kommer det stadige endringer og korrigeringer underveis. Det kan være veldig utfordrende for en prosjekteringsgruppe. Har du en sterk byggherre, som overstyrer prosjekterende, blir det også utfordrende. Det kan også bli kostbart i lengden. I en god prosjektgruppe ser vi kompetente personer i ledelsen på alle sider av bordet – byggherre, prosjekterende og entr.

Sett riktige folk på jobben
– Jo mer vi vet, jo lavere blir usikkerheten. Et godt tidligprosjekt sørger for dette. Underveis i prosjektene har vi også usikkerhetsanalyser, hvor vi gjerne går inn med en ekstern rådgiver og ser på underlaget som ble laget av prosjekterende og entreprenør, i håp om å redusere usikkerheten ytterligere.

– Vi har jobbet med rehabiliteringsprosjekter ganske lenge, og vi kjenner jo byggene og vi vet hvordan de er oppført. Kanskje vet vi mye om bygningsmaterialene og hvem som var arkitekt. Bruker vi da kompetansen vi har, sammen med erfaringsoverføring fra andre prosjekter, går usikkerheten ned med et økende antall rehabiliteringsprosjekter. Mye kan gjøres smart og effektivt med riktig personell på riktig jobb. Dyktige fagfolk er helt avgjørende.




rehabilitering bygg.jpg

Ulstein Arena får heder i nasjonalt verdiprosjekt

I Ulsteinvik har det nye idrettskulturhuset, Ulstein Arena, gitt verdi til byen og befolkningen. Prosjektet er tegnet av Lund+Slaatto Arkitekter og ... les mer

Lett tre reduserer transportkostnader og stress på byggeplassen

Infrastrukturen i verdens byer vil forandre seg mye de neste tiårene. Lettere byggematerialer som treelementer er rimeligere og mer energieffektive ... les mer



Nominert til Nordisk Lyspris 2020

To norske vinnere fra Lyskulturs årlige prisutdeling- Norsk Lyspris går videre til Nordisk Lyspris 2020.

... les mer
Rekordhøyt eiendomssalg for Statsbygg

Et tidligere pikeinternat, et kvinnefengsel og et utviklingsområde med stort potensial bidrar til at Statsbygg selger eiendom for flere milliarder ... les mer



Svanemerket byggevirksomhet i Norden doblet fra 2018

Den svanemerkede byggevirksomheten har vokst markant de siste årene. Nye tall fra Nordisk Miljømerking viser at den er mer enn fordoblet på bare to ... les mer

Byggebransjen trenger flere varslere

Statsbygg mottok seks varsler i 2019. Det er altfor lite og gjenspeiler ikke virkeligheten i bygg- og anleggsbransjen.

... les mer

Lanserer ny takstein for moderne boliger

BMI opplever at flere og flere faller for funkis-inspirerte boliger, og ser en økende etterspørsel etter flat takstein. Nå lanserer takleverandøren ... les mer

Norges største trehusprodusent bytter navn

Block Watne har vært en del av OBOS-konsernet siden 2015. Nå bytter selskapet navn til OBOS Block Watne og knyttes dermed enda tettere til ... les mer


Norges største næringsklynge for bygg-, anlegg- og eiendomsbransjen

Prosjektet Construction City har ambisjoner om å bli et av verdens fremste kompetansesentre innenfor bygg-, anlegg- og eiendomsbransjen. LINK står ... les mer

Isolering: Bedre balanse med papir

Celluloseisolasjon på resirkulert avispapir er energigjerrig og effektivt, mener de hos CBI Norge.

... les mer

Ny OBOS-modell skal få flere inn på boligmarkedet

OBOS vil at flere skal kunne eie sin egen bolig. Derfor lanseres nå en helt ny boligkjøpsmodell – OBOS Deleie – som gjør det mulig å kjøpe ... les mer

Hellberg Safety lanserer nytt hørselvern med Multi-Point Bluetooth

Hørselvernet Hellberg Synergy har nå fått en mengde nye funksjoner i modellen «Hellberg Synergy Multi-Point». Det perfekte hørselvernet for deg som ... les mer





Ny dørlås revolusjonerer byggebransjen
Sender flere utstyrstyver på flukt

Skal eliminere arbeidsulykker
Etablerer nordisk kraftsenter for digitaliserin...

Et skoleeksempel på bærekraftig design
Digitalisering - Oppdatèr kontraktene

Ser hyppigere bytte av fasader
Verdisikring på sprayboks

En av fem bedrifter rammet av tyverier fra bygg...
Bygger unikt kunstsenter i Trondheim

Skal videreutvikle Jåttåvegen til Nordens mest ...
KLP kjøper kontorbygg i København for 1,5 mrd.

Bygger skole og idrettshall i Sverige
Med ny kvalitetssikring av isolerglass

Hugger ned skepsis mot massivtre
Lyktestolpen i et nytt lys

Vinnerkonseptet er å tenke annerledes
Rehabilitering: Der tid fort blir mye penger

 
 
 
 

 Fylketbygges.no, Vikebuktvegen 17, 6392 Vikebukt
Org.nr. NO 898072622 MVA, Tlf.: 466 13 489
E-postadresse: frisvoll@gmail.com
Ansvarlig redaktør: Odd Einar Frisvoll


(C) Fylket bygges - produsert med ROW fra Ramvik AS - ramvik.no