– Det er viktig at kunden forstår hvor viktig tidligfase er. Det er der vi reduserer usikkerhet, og sørger for at vi får et bygg som svarer til de kvaliteter og den materialbruk som er ventet. Det er svært uheldig når rådgiver først involveres et stykke ut i prosjektet, etter at entreprenør er i gang, eller at tidligfase nedprioriteres, forteller seksjonsleder for tilstand og bygningsvern hos prosjekterings- og rådgivingselskapet Multiconsult, Espen Halvorsen.

Rive, eller bygge om?
Skal rehabiliteringsprosjektet lønne seg, må det være en gjennomarbeidet plan i bunnen.

– Et typisk prosjekt er for oss delt inn i tre: Det er skissefase, forprosjekt og detaljprosjekt med påfølgende byggefase. Skisseprosjektet er tidligfasen: Da kommer innspill fra arkitekt og enkelte av de rådgivende ingeniørene. Da ser vi også hva kunden ønsker. Det resulterer ofte i en grov kalkyle, og det avgjør om bygget bør rives eller om en er best tjent med å rehabilitere. Vi informerer om konsekvenser av de valgene som blir tatt, og hvilke instanser som må inn hvis valget er å rehabilitere. Etter forprosjekt tas endelig beslutning på hvorvidt prosjektet skal gjennomføres. Da skal alle vesentlige forhold være kartlagt og en kalkyle med beregnet usikkerhet skal foreligge.

– Omsorgsplikten vi har som rådgivere innebærer at vi må synliggjøre overfor kunde alle prosessene en vellykket rehabilitering krever. Forhold rundt byggesak og vernestatus må avklares tidlig i prosjektet. Sentrale premissfag som brannrådgiver og bygningsfysiker bør involveres i de første fasene, slik at forholdene ligger til rette for et gjennomførbart prosjekt. Videre må en miljørådgiver involveres, slik at helse- og miljøfarlig avfall kartlegges. Skal du utføre gravearbeider tilknyttet et nytt fundament, må du ha en tiltaksplan. Blir mye av bærekonstruksjonen revet, må vi se på stabiliteten i bygget og gjøre for eksempel jordskjelvsberegninger. Er det fredningspremisser inne, må kanskje riksantikvaren inn. Dette krever tid og ressurser. Det kan også gi stopp i byggeprosjektet, og det er derfor viktig at alle disse tingene er på plass før entreprenøren begynner.

Trekk i samme retning
– Det har vært en trend med utførelsesentrepriser og enkelte totalentrepriser i rehabiliteringsprosjekter. Det vi har sett i senere tid er den nye formen for samspillsentreprise: Både byggherre, prosjekterende og entreprenør går inn med åpne bøker, hvor de i felleskap ser hva kunden vil ha, og entreprenørens priser og løsninger blir lagt på bordet. Da får vi en omforent løsning, med innspill fra alle sentrale parter i prosjektet. Dette gir gjerne en målpris, med et prosentvis incentiv i bunn angående fordeling av overskudd/underskudd. Vi ser altså at vi kan klare å bygge dette, med usikkerhet inne, og så fordeler vi fortjenesten etter målprisen. Fordelen er at alle trekker i samme enden av tauet. Det blir færre konflikter. Alle ønsker å få et best mulig bygg, og både spare tid og få høyest mulig verdi og/eller inntjening.

 – En annen usikkerhet er en usikker byggherre, som ikke helt vet hva vedkommende vil ha. Da kommer det stadige endringer og korrigeringer underveis. Det kan være veldig utfordrende for en prosjekteringsgruppe. Har du en sterk byggherre, som overstyrer prosjekterende, blir det også utfordrende. Det kan også bli kostbart i lengden. I en god prosjektgruppe ser vi kompetente personer i ledelsen på alle sider av bordet – byggherre, prosjekterende og entr.

Sett riktige folk på jobben
– Jo mer vi vet, jo lavere blir usikkerheten. Et godt tidligprosjekt sørger for dette. Underveis i prosjektene har vi også usikkerhetsanalyser, hvor vi gjerne går inn med en ekstern rådgiver og ser på underlaget som ble laget av prosjekterende og entreprenør, i håp om å redusere usikkerheten ytterligere.

– Vi har jobbet med rehabiliteringsprosjekter ganske lenge, og vi kjenner jo byggene og vi vet hvordan de er oppført. Kanskje vet vi mye om bygningsmaterialene og hvem som var arkitekt. Bruker vi da kompetansen vi har, sammen med erfaringsoverføring fra andre prosjekter, går usikkerheten ned med et økende antall rehabiliteringsprosjekter. Mye kan gjøres smart og effektivt med riktig personell på riktig jobb. Dyktige fagfolk er helt avgjørende.